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Beneficios fiscales para la construcción de vivienda social mejoran rentabilidad 15%

Un informe de CPA Ferrere remarca que las exoneraciones tributarias previstas en la Ley de Acceso a la Vivienda de Interés Social tendrán una incidencia sobre la rentabilidad de la inversión del 15% sobre el precio de venta.

El estudio fue presentado en el marco de la conferencia ?Vivienda Social: Oportunidades de Inversión?, organizada por CPA Ferrere, y que contó además con la presencia del presidente de la Agencia Nacional de Vivienda, Carlos Mendive, y la presidenta del Banco Hipotecario (BHU), Ana Salveraglio.

Mendive recordó que en el anterior período de gobierno se comenzó a promover ?el desarrollo de un mercado habitacional sano?, mediante una reestructuración del BHU, la creación de la ANV y reestructurando el sistema de financiamiento de viviendas duramente golpeado por la crisis financiera del 2002.

Señaló que se buscó desmotivar los créditos en dólares mediante la exoneración del IVA a los créditos en moneda nacional. Esa decisión hizo que actualmente el 98% de los créditos se otorguen en Unidades Indexadas, lo que facilita el acceso al crédito.

También resaltó la posibilidad de emitir notas de crédito hipotecario, que son importantes para que los inversionistas puedan fondearse y obtener recursos.

Destacó que el apoyo a la inversión del sector privado apuntó a ?la oferta?, pero también a ?la demanda?. Respecto a la primera, destacó que los beneficios tributarios previstos en la Ley de Acceso a la Vivienda de Interés Social ? para promover la construcción, refacción, ampliación y reciclaje de viviendas ? se espera provoque un aumento del stock y una mejora de la calidad de las viviendas para sectores medios de la población. Además, esperan que ello repercuta en una baja en los precios de los inmuebles.

También resaltó la relevancia del Fondo de Garantía del sector inmobiliario, que estima estará funcionando en el primer trimestre del 2012, y que busca promover la inversión al garantizar préstamos.

Por el lado de la demanda, Mendive destacó ?los préstamos de bancos públicos y privados, con subsidio a la cuota? para facilitar el acceso de las familias. También mencionó los préstamos de la ANV, el Fondo de Garantía de Alquileres (para que sea más fácil alquilar), y el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, que busca asegurar el riesgo adicional que asume un banco al prestar más del 70% del valor del inmueble, para que pueda prestar hasta el 90% del valor. De esa forma, con solo el 10% de ahorro previo se podría acceder a un inmueble. Mendive recordó que el ahorro previo es en muchos casos el condicionante que impide acceder a una vivienda.

Resaltó que esta estrategia es parte de una política ?que vino para quedarse?.

Rentable

Por su parte, Salveraglio recordó que antes del 2002 el BHU cumplía diversos roles: era una empresa constructora, pero sin un análisis de la demanda, era una gran inmobiliaria que vendía lo que construía, tenía su activo en Unidades Reajustables pero su pasivo en dólares, y una morosidad ?cercana al 80%?. Eso llevó a que el gobierno decidiera realizar una reestructuración de la institución, con el objetivo de ?llegar a gente con capacidad de pago pero que no podía acceder por no ser de interés para el sector financiero privado?.

Destacó que en los últimos años, los créditos hipotecarios han crecido pero aún representan una porción reducida del mercado al compararlo con la cantidad de compraventas que se realizan. Desde su reapertura el BHU ha recuperado su participación en el mercado, y en 2010 representó la mitad de los créditos otorgados.

Destacó la creación de productos que facilitan el ahorro previo, como el ?Yo Ahorro? que permite acceder a un mayor porcentaje de financiamiento.

Luego de la presentación de Mendive y Salveraglio, el experto de CPA Ferrere, Leonardo Isoardi, destacó que el entorno económico ?es auspicioso para llevar a cabo este tipo de inversión?. Detalló que Uruguay creció 6,3% entre 2004 y 2010, y el desempleo está en sus mínimos históricos, lo que hace que ?haya oportunidades para desarrollar este tipo de proyectos?.

Isoardi analizó la eventual demanda del mercado, asegurando que existe una gran potencialidad de clientes. Destacó que con las condiciones de ingresos exigidas para otorgar un crédito, el 61% de los montevideanos podría acceder a un apartamento de dos dormitorios, y el 50% a uno de tres.

Respecto a la Ley de Acceso a la Vivienda Social, destacó que si bien en los proyectos se pueden incluir monoambientes o locales comerciales, éstos no están amparados por los beneficios fiscales.

Al respecto, destacó que estas exoneraciones impositivas para las inversiones, tienen una incidencia sobre la rentabilidad de la misma del 15% sobre el precio de venta. No obstante, aclaró que ello depende ?del tipo de inversión y la cantidad de unidades habitacionales?.


Nota publicada en semanario Crónicas en edición del día viernes 10 de noviembre de 2011.