La Ley N° 18.795 de Promoción de la Vivienda de Interés Social (LVIS) del año 2011 y sus decretos reglamentarios, son el marco que hasta la fecha ha estimulado la inversión del sector privado en la construcción de viviendas de interés social, a través de la obtención de beneficios y exoneraciones fiscales.

Ante el contexto por el cual está atravesando el país y el tiempo transcurrido desde su última reglamentación, el gobierno publicó un nuevo Decreto del régimen con el objetivo de flexibilizar el mercado y facilitar el acceso a la vivienda el día 16 de abril y el 22 de abril dictó la nueva reglamentación con importantes cambios, tendientes a un régimen de más libertad para los promotores, buscando incentivar estos proyectos.

¿Cuáles son las nuevas condiciones?

Según se establece en el Decreto reglamentario, serán promovidos los Proyectos de inversión vinculados a construcción, reciclaje, refacción o ampliación de viviendas con determinadas características técnicas:

a) Cuenten con áreas habitables iguales o superiores a 35 metros cuadrados e iguales o inferiores a 125 metros cuadrados, de acuerdo con la cantidad de dormitorios definidos por Ley Nº 13.728.
b) Cuenten con áreas habitaciones iguales o superiores a 25 metros cuadrados e iguales o inferiores a 40 metros cuadrados, para aquellas unidades de un ambiente que den cumplimiento a lo establecido en la normativa municipal del departamento correspondiente. Esto es una novedad puesto que los monoambientes no estaban considerados en la reglamentación anterior.
c) Se localicen en zona urbana con infraestructura instalada.

A su vez, las inversiones deben cumplir con los siguientes requisitos:
• Construcción de un mínimo de 2 viviendas, quitando el tope de 100 unidades máximo por proyecto (en el régimen anterior había que pedir una autorización especial para proyectos que pasaban este límite).
• Reciclaje que implique, como mínimo, el surgimiento de una vivienda adicional,
• Refacción o ampliación de un mínimo de 2 viviendas,
• En los proyectos de refacción, inversión mínima de UI 100.000 por vivienda.

¿Cuáles son los beneficios tributarios?

El Decreto establece las exoneraciones por la construcción, reciclaje y refacción, o ampliación, distinguiendo si corresponden a viviendas para la venta o viviendas para arrendar. Adicionalmente se mencionan los beneficios de la adquisición para arrendamiento.

Resumen de beneficios para la Construcción, Reciclaje y refacción, o ampliación:

A) Exoneraciones de viviendas para la venta

B) Exoneraciones de viviendas para arrendar y adquisición para arrendar

Determinadas zonas: determinadas por el MVOTMA, con la conformidad del Ministerio de Economía y Finanzas;
FGA: Fondo de Garantía de Alquileres del MVOTMA; Garantía Habilitada: garantía de alquiler habilitada a estos efectos por el MVOTMA con el consentimiento del MEF.Los beneficios otorgados a los arrendamientos serán aplicables solamente a las viviendas permanentes, siempre que los contratos tengan un plazo igual o mayor a 12 meses.

Por otra parte, las viviendas promovidas, podrán destinarse inicialmente al arrendamiento y luego enajenarse, pudiendo acceder a los beneficios tributarios, según corresponda, en ambos casos.

Fideicomisos Financieros: El Decreto establece la exoneración del IRAE sobre las rentas derivadas de las enajenaciones de viviendas promovidas, siempre que se hayan arrendado por un período mínimo de 2 años, y se requerirá que el inmueble haya sido adquirido por el fideicomiso en el período comprendido entre la fecha de registro de la obra ante el BPS y el transcurso de 30 meses contados a partir de la misma.

Los fideicomisos financieros comprendidos serán aquellos que verifiquen simultáneamente:
• Emitan sus valores en Bolsa de Valores habilitadas a operar en la República, mediante suscripción pública con la debida publicidad.
• Dichos instrumentos tengan cotización bursátil en el país.
• El emisor se obligue, cuando el proceso de adjudicación no sea la licitación y exista un exceso de demanda sobre el total de la emisión, a adjudicarla a prorrata de las solicitudes efectuadas.

¿Cuáles son las principales modificaciones en la Reglamentación?

• Exoneraciones: Otorga la exoneración del 100% de beneficio tributario para las rentas los arrendamientos de vivienda promovida, en todo el territorio (anteriormente algunas zonas tenían 100% pero otras 40% en algunas condiciones).

• Topes en precios: Quita los topes de precio para enajenación de viviendas nuevas, dejando únicamente topes para refacciones, reciclajes y ampliaciones en algunas zonas.

Montevideo sin tope de precio:
a. Código 01: Obra nueva, refacción, reciclaje y ampliación
b. Código 02: Refacción, reciclaje y ampliación

Montevideo con tope de precios:
a. Código 03: Refacción, reciclaje y ampliación

En lo que respecta al interior no se aplican tope de precio para la construcción de obra nueva, refacción, reciclaje y ampliación en las áreas urbanas del interior del país con excepción de aquellas donde predomine el uso de las viviendas de temporada.

• Requisitos obra nueva: Permite libertad en la configuración de las características del proyecto (un dormitorio o más, la normativa anterior restringía la cantidad de unidades de un dormitorio a máximo el 50% de las unidades del proyecto) permitiendo hasta un 25% de monoambientes, que antes no estaban permitidos.

• Programa de enajenación: Deja de existir la enajenación de unidades por medio del MVOTMA, siendo las unidades de libre comercialización por el desarrollador.

• Opción de cambio para proyectos anteriores: se prevé la posibilidad de optar por el nuevo sistema a los proyectos en curso sobre aquellas unidades que cumplan simultáneamente con las siguientes condiciones: i) no se enajenaron o no se haya celebrado promesa de compraventa ii) no hayan sido adjudicadas por el anterior sistema de comercialización de viviendas a través del MVOTMA, iii) no cuenten con el fin de obra de la C.A.I.V.I.S.

 

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