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Juan Pérez reloaded

Con honrosas excepciones ?como ser Terminator 2- las segundas partes suelen no ser buenas. Sin embargo y a riesgo de caer dentro de las generales de la ley, la presente columna la dedicaré a profundizar en algunas reflexiones adicionales que se desprenden de la columna que publique el 10/05, titulada ?¿Quién no conoce algún Pérez??. Allí se relataba la historia de Juan Pérez, un personaje ficticio que a pesar de haber adquirido un departamento en 2006 por USD 120.000 y luego venderlo en USD 200.000 en 2011, perdió riqueza en términos reales.

En dicha columna destacábamos algunas conclusiones que son pertinentes recordar ahora, en tanto que en ellas descansan las reflexiones que motivan esta columna. En primer lugar, se mostró que en los últimos años el precio promedio de las viviendas en Uruguay no ha aumentado más que el precio promedio de los bienes y servicios del resto de la economía uruguaya. Segundo, se señaló que en Uruguay el precio histórico de las viviendas ha sido (y será) más estable medido en pesos constantes, que medido en dólares corrientes. Finalmente y debido lo anterior, se concluyó que para mantener estable el poder adquisitivo los ahorros en términos de inmuebles, se debe ahorrar en moneda nacional, no en dólares.

Ahora las reflexiones adicionales prometidas. Primero, algo que está implícito en lo anterior pero que conviene explicitar: los precios de las viviendas en Uruguay medidos en USD, dependen de la evolución general de la inflación / deflación en dólares de Uruguay, o lo que es lo mismo, de la evolución del tipo de cambio real bilateral con EE.UU. Dado que el concepto ?tipo de cambio real? es complejo de explicar, conviene sacrificar exactitud a cambio de una afirmación más comprensible: los precios de los inmuebles en USD, dependen de la evolución del tipo de cambio. Esto es, dado todo lo demás igual, cuando el TC tiene una tendencia a la baja, los precios de las viviendas en USD tienden a subir (para mantener su valor en pesos), mientras que cuando el TC tiene una tendencia al alza los precios inmobiliarios en USD tienden a bajar. El primer escenario ?TC a la baja, precios al alza- es el que se ha observado en los años recientes; el segundo ?TC al alza, precios a la baja- se corresponde al observado durante 2002-2003 (desde luego que allí otros factores influyeron).

El hecho de que los precios de inmuebles tienden a ser estables en pesos ajustados por inflación, motiva la segunda reflexión: cuando los procesos de inflación / deflación en USD son graduales, los precios inmobiliarios en USD tienen tiempo de ajustarse acordemente y no se generan grandes ?ventanas de oportunidad? para la compra o venta de inmuebles. Es decir, cuanto el TC evoluciona en forma gradual (ya sea al alza o a la baja), los precios de inmuebles en USD se ajustan gradualmente, y no se generan situaciones de ?muy barato? o ?muy caro?. Cuando hay gradualismo, hay poca ganancia por arbitraje (recordemos el ejemplo de Juan Pérez).

Sin embargo, esto no quiere decir que no haya desajustes transitorios; cuando ocurren saltos grandes y discretos en el TC (como ha acontecido en el pasado), la situación es distinta y las oportunidades de arbitraje pueden aparecer. Dado que por naturaleza el TC tiene una velocidad de ajuste superior a la de los precios inmobiliarios, esta diferencia de ?timming? puede significar una oportunidad para ganancias por arbitraje. Así, un aumento abrupto del TC encarece de golpe el precio de una vivienda expresado en pesos (en tanto su valor en USD aún no se haya ajustado a la baja), lo que genera una oportunidad para vender la propiedad, y colocar los pesos procedentes en un instrumento en UI, para luego recomprar cuando su valor en pesos se haya ?restablecido?.

Aquí la tercera reflexión: lo descrito en el párrafo anterior es algo bastante complejo de entender, y en buena medida, contraintuitivo. Por ello, individuos como Juan Pérez, que no tienen por qué conocer las razones económico-financieras que están detrás de buena parte de los cambios en los precios inmobiliarios, no deberían tomar riesgos en busca de obtener un ?almuerzo gratis? en el mercado inmobiliario, menos aún si el inmueble en juego es la vivienda propia. En buen romance: ?comprar barato? y ?vender caro? no es tan sencillo como parece; ahorrar en USD para comprar una vivienda es un riesgo, ahorrar en MN es lo recomendable en el largo plazo.

Por último, una reflexión final; convencer a la gente de que debe ahorrar en pesos para comprar algo cuyo precio se expresa en USD, es al final del día, una suerte de acto de evangelización que apela a la fe. En la medida que los precios inmobiliarios en Uruguay sigan expresándose en USD, ahorros en USD mayormente tendremos. Por otra parte, tampoco es factible esperar que la gente por sí sola abandone esta costumbre. Nadie ?y me incluyo- es capaz de determinar si $3.760.000 es mucho o poco por un apartamento en Pocitos, sin antes mentalmente aproximar esa cifra a un valor en USD. Sencillamente no estamos habituados a expresar cifras de gran valor en pesos.

Un paso previo, podría ser dividir el valor del peso tal y como se ha hecho en el pasado (cuando se dividió por 1.000 la moneda, pasando a Nuevos Pesos primero y a Pesos después), pero esta vez dividiendo por el TC actual, de forma de reescalar los precios domésticos para que el valor de $1 sea equivalente a USD 1 (por favor, nadie infiera que esto es una propuesta de TC fijo o convertibilidad a la Argentina, nada más lejos). Si $1 fuera igual a USD 1, expresar precios inmobiliarios en pesos sería inmediato, y duradero (una inflación en pesos bajo control lo permite). Desde luego, implementar esto puede ser sumamente complejo, incluso inviable. Pero lo cierto es que mientras convivamos con precios expresados en USD, la tarea de convencer a Juan Pérez de que ahorre en pesos continuará siendo una difícil y costosa cruzada contra la intuición.

Escribe: Ec. Rafael Mantero
Analista de CPA Ferrere.

Nota publicada en el diario El Observador en edición del día Martes 24 de mayo de 2011