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Perspectivas macroeconómicas y sus efectos en el mercado inmobiliario

El dato sobre evolución del nivel de la economía uruguaya en el último trimestre de 2009, publicado pocas semanas atrás por el Banco Central del Uruguay (BCU), permite extraer dos conclusiones importantes. La primera, que la economía uruguaya logró sortear la crisis financiera internacional con asombrosa fortaleza, registrando una tasa de crecimiento en 2009 de 2,9%. Este desempeño resulta destacable, no solo si se compara con la forma en que la economía uruguaya ha reaccionado ante otros episodios de ?turbulencia? provenientes de mercados internacionales, sino también en términos relativos al desempeño mostrado por otros países de la región. En este sentido, basta con destacar que en 2009 Uruguay fue el país con mayor crecimiento económico de Sudamérica.

La segunda conclusión que permite extraer el dato que aludimos al inicio de esta nota, es que el 2010 será con seguridad un buen año para la economía uruguaya. De hecho, de acuerdo con nuestras estimaciones la economía crecerá un 4,6% respecto a 2009, una muy buena tasa en términos históricos.

Por qué 2010 será un buen año

Los factores que explican el buen desempeño que se espera para la economía uruguaya este año se encontrarán, nuevamente, tanto fuera como dentro del país. Por el lado doméstico, el crecimiento estará apuntalado fundamentalmente por el consumo y la inversión privada. De acuerdo con nuestras proyecciones, el consumo crecerá un 5% en 2010 (apoyado por un aumento del orden de 3,5% de los salarios reales y una leve caída de la tasa de desempleo), y la inversión privada aumentará cerca de un 10%, luego de haber experimentado una leve caída en 2009.

Por el lado internacional, el hecho de que en 2010 el crecimiento mundial estará liderado por economías emergentes, y en particular por países como China, India y Brasil, constituye un aspecto positivo para una economía como Uruguay, exportadora en mayor medida de commodities alimenticios. Las importantes tasas de crecimiento esperadas para estos grandes países emergentes ?garantiza? la existencia de buenos niveles de demanda por estos productos, y con ello, provee los fundamentos necesarios para que los precios de nuestros principales productos de exportación permanezcan en niveles elevados.

Por otra parte, se espera que las tasas de interés internacionales (y en particular la tasa de referencia de la Reserva Federal de EE.UU.) permanezcan en niveles históricamente muy bajos durante 2010. Si bien se espera que dichas tasas comiencen a mostrar leves subas hacia fines de este año, lo cierto que 2010 será en cualquier caso otro año con bajas tasas de interés, hecho que tiene dos consecuencias importantes en las economías emergentes en general, y en Uruguay en particular. La primera, es que los capitales internacionales provenientes de economías desarrolladas continuarán fluyendo hacia las economías emergentes en busca de rentabilidad, ya sea en activos financieros o vía proyectos de inversión. La segunda -y relacionada con la anterior- es que la monedas de países emergentes -y Uruguay no será la excepción- seguirán recibiendo presiones tendientes a la apreciación.

Por qué 2011 será distinto al 2010

Comparado con 2010, el contexto económico internacional en 2011 presentará seguramente mayores desafíos, o al menos un mayor grado de incertidumbre para una economía como la de Uruguay. En este sentido, es claro que una vez superadas las amenazas recesivas que aún se ciernen sobre algunas economías desarrolladas como por ejemplo EE.UU., Japón y diversos miembros de la Eurozona, éstos países deberán inexorablemente comenzar a mejorar sus cuentas públicas de forme de evitar problemas de sustentabilidad fiscal y financiera en el mediano plazo, y simultáneamente, deberán comenzar a aplicar políticas monetarias más restrictivas, con el fin de evitar posibles brotes inflacionarios. En cualquier caso, las crecientes necesidades de financiamiento que enfrentan los gobiernos de estos países, sumadas a la aplicación de políticas monetarias menos laxas, derivarán ineludiblemente en aumentos de las tasas de interés internacionales. Desde luego, si bien no hay dudas que las tasas de interés aumentarán, las dudas como siempre se encuentran en el cómo y el cuándo. Hoy en día, la respuesta a ambas interrogantes parecen ser ?gradualmente, comenzando a fines de 2010?. Aun suponiendo que estas alzas sean graduales y con el timming adecuado, es claro que las mismas tendrán efectos a nivel mundial.

En términos sencillos, tasas de interés al alza significan que el dinero será cada vez más costoso, tanto de obtener como de mantener. En otras palabras, el costo de obtener financiamiento (ya sea por parte de un Estado o de un privado, ya sea para consumo o para inversión) se incrementará. Si bien es cierto que dicho costo se encuentra hoy en mínimos históricos, no es menos cierto que un primer efecto de la suba de tasas de interés, será el encarecimiento del costo de obtener crédito o fondos.

Por otra parte y relacionado con lo anterior, el aumento de tasas de interés asociadas a monedas fuertes como el Euro y el Dólar, comenzará razonablemente a quitar presión a la apreciación de las monedas emergentes. Nuevamente, ello no implica que debamos esperar grandes y abruptas depreciaciones del Real o del Peso uruguayo, pero sí que la probabilidad de continuar observando apreciaciones de estas monedas será cada vez menor. A su vez, esto implica que los procesos de ?inflación en dólares? observados en Uruguay (y por cierto en Brasil) podrían tender a atenuarse, e incluso tener una leve reversión.

Desde una perspectiva macroeconómica, que el crecimiento de los precios de nuestros bienes y servicios medidos en dólares se atenúe es probablemente una buena notica. De hecho si el proceso de encarecimiento en dólares observado en los últimos años continuara de forma prolongada, este podría comenzar a tener consecuencias negativas para la economía, fundamentalmente a partir de los problemas de competitividad que genera. En cualquier caso, y más allá que una reversión del proceso de encarecimiento en dólares pueda ser algo positivo para la economía en general, es importante tener en cuenta que no necesariamente todos los sectores se beneficiarían directamente de dicho cambio. En particular, si la inflación en dólares se atenúa (y más aún si se revierte), habrán menores razones desde un punto de vista de fundamentos macroeconómicos para esperar que los precios inmobiliarios continúen al alza, o al menos creciendo al ritmo observado en los últimos años. Al fin y al cabo, el incremento que de un tiempo a esta parte han tenido los precios inmobiliarios en Uruguay (tradicionalmente medidos en dólares), es similar al incremento general de precios (medido en dólares) que otros bienes y servicios domésticos han experimentado. En distinto grado, el proceso de inflación en dólares ha afectado a todos los bienes y servicios, y los bienes inmobiliarios no han sido la excepción.

En resumen, no resulta descabellado pensar que a partir de 2011, comiencen a existir cada vez menos ?razones macroeconómicas? (es decir, obviando elementos de oferta y demanda específicos al mercado inmobiliario) para sostener el ritmo actual de aumento de los precios inmobiliarios en Uruguay. Este hecho, unido al antes comentado encarecimiento esperado en los costos para obtener fondos, serán probablemente elementos que los actores relacionados al mercado inmobiliario de Uruguay deberán tener en cuenta a partir de 2011. Esta conclusión no debe ser interpretada como una profecía apocalíptica, sino que sencillamente pretende advertir que la época de dinero extremadamente barato y precios en dólares siempre al alza podría estar llegando lentamente a su fin.