CPA FERRERE
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¿Quién no conoce algún Pérez?

La historia que describo a continuación está inspirada en hechos reales, pero omitiré la identidad del implicado por razones de sana discreción. Así que, pidiendo las disculpas del caso, supongamos que la historia la protagoniza Juan Pérez. Lo que sigue de aquí en más, es cierto.

Juan compró un inmueble en julio de 2006, por USD 120.000. Un espacioso apartamento en Pocitos, con tres cuartos, dos baños, garaje propio, y una linda estufa de leña en el estar (bien escaso si los hay). Vendió el apartamento en abril de 2011, en USD 200.000. Quizás a muchos les cueste creer lo que voy a decir, pero Juan ha perdido riqueza en la compraventa. Sostener que Juan ?ha perdido dinero? cuando ha ganado USD 80.000 en la operación (lo que implica un rendimiento de casi 70% en dólares en el período), parece a priori difícil de entender, imposible de reconciliar con el sentido común. Dedicaré por ello el resto del artículo para tratar de explicarlo.

En primer lugar, si bien Juan percibe que la venta de su apartamento le ha reportado un buen dinero en relación a lo que pagó por él, en la medida que intente comprar otro apartamento pronto se dará cuenta que lo que puede comprar, probablemente, no es mucho mejor al que vendió. Dado que el precio promedio de las viviendas en Montevideo han aumentado en forma más o menos similar a lo largo del período, lo que hoy puede comprar por USD 200.000, es parecido a lo que en 2006 podía comprar por USD 120.000. En tanto que el aumento en el precio del apartamento de Juan ha acompañado la tendencia general del mercado inmobiliario, Juan ha mantenido su poder de compra, pero no lo ha aumentado, por lo que al menos en términos de ?apartamentos?, Juan Pérez no es ni más ni menos rico que antes.

Intuyo a esta altura el pensamiento de muchos lectores: quizás Pérez no sea más rico en términos de su poder adquisitivo ?en apartamentos?, pero sí lo es en relación a ?otras cosas?. Es decir, quizás no pueda comprar un mejor apartamento, pero sí puede comprar más de otros bienes y servicios, por lo que el hombre sí es más rico que antes. Esto nos lleva al segundo punto: Juan Pérez tampoco ha aumentado su poder adquisitivo respecto al promedio de bienes y servicios de la economía uruguaya.

La explicación detrás de ello, está en el importante proceso de inflación en dólares que ha mostrado la economía uruguaya en el período analizado. Dado que entre julio/06 y abril/11 los precios minoristas en pesos han mostrado un aumento acumulado de 42%, y el tipo de cambio una caída acumulada del 20%, la inflación en dólares en Uruguay en el período se situó en 76%. Es decir, los bienes y servicios que integran la canasta de consumo promedio de los uruguayos han incrementado su precio (expresado en USD) en 76%. Dado que nuestro Juan había tenido una ganancia de 70%, su ganancia no ha sido suficiente para compensar el aumento promedio de precio en los bienes y servicios que consume. En consecuencia, dado que hoy con USD 200.000 puede en promedio adquirir en Uruguay menos cantidad de bienes y servicios que los que adquiría con USD 120.000 en el año 2006, no es posible afirmar que Juan Pérez se haya vuelto más rico. Por el contrario, su riqueza real (es decir, su capacidad de consumo) ha disminuido.

Finalmente, en caso que las anteriores no le resulten convincentes, existe una tercera explicación bien objetiva para afirmar que Juan Pérez no ha ganado dinero: a la hora de calcular el pago que deberá realizar a la DGI por las rentas generadas en la operación, descubrirá que no debe pagar nada, en tanto que la renta generada es en efecto, negativa. Es decir, dada la evolución del IPC y del TC observada en Uruguay precisada en el párrafo anterior, simples cálculos permiten demostrar que en términos de Unidades Indexadas, Juan compró el apartamento en cuestión más caro de lo que lo vendió. Por tanto, ¡su renta es negativa!

La historia de Juan Pérez debería servir para extraer algunas conclusiones valiosas. En primer lugar, en los últimos años el precio promedio de las viviendas en Uruguay no ha aumentado más que el precio promedio de los bienes y servicios del resto de la economía uruguaya. El hecho de que los primeros se expresen en USD, sumado a que en el período analizado la inflación medida en USD ha sido muy superior a la inflación medida en pesos, lleva a esa suerte de ?ilusión? de que los precios de las viviendas han aumentado ?mucho más? que ?otras cosas?. Esto es, en promedio, falso. En segundo lugar, quien pretenda mantener estable el poder adquisitivo de largo plazo de sus ahorros en términos de vivienda, debería ahorrar en moneda nacional, y no en dólares.

La razonable confusión que genera la situación presentada, es entiendo compartida por buena parte de los uruguayos, y estriba fundamentalmente nuestra costumbre de expresar los precios de inmuebles en dólares. Esta tradición ?originada décadas atrás en épocas de hiperinflación- no implica que estos bienes estén efectivamente ?dolarizados?. En España, muchos aún se refieren (por costumbre desde luego) al valor de las viviendas en pesetas. ¿Significa esto que los precios de las viviendas en España están ?pesetificados?? En efecto, series históricas muestran que en Uruguay el precio histórico de las viviendas ha sido (y será) mucho más estable si se lo mide en pesos constantes que si se mide en dólares corrientes. Esto, por una sencilla razón: la enorme mayoría de los uruguayos tienen sus ingresos en pesos, por lo que el valor de las viviendas debe guardar relación con el poder adquisitivo de éstos.

Como mencioné al principio, el nombre de Juan Pérez es ficticio. Por cierto, un seudónimo algo aburrido. Pero su historia se construye con números verídicos. Y dado que tiendo a pensar que la situación de Juan es similar a otros tantos Pérez de la guía, supuse quizás que Ud. a alguno podría conocer.

Escribe: Ec. Rafael Mantero
Analista de CPA Ferrere.

Nota publicada en el diario El Observador en edición del día Martes 10 de mayo de 2011